Antes de iniciar la construcción, es muy importante definir cada detalle de las etapas de la obra. Solo así, se garantiza que sea posible avanzar y hacer que la obra sea lo más predecible posible.

Continúa leyendo y descubre todo sobre las fases de la obra: 

1. Concepción y estudio preliminar

2. Proyecto arquitectónico 

3. Planificación

4. Presupuesto

5. Preparación del lugar de la obra

6. Ejecutación y gestión de la obra

7. Finalización y entrega

1. Concepción y estudio preliminar

El objetivo de la obra es terminar la construcción. Para ello, necesitas definir el alcance del proyecto, que no es más que detallar todas las actividades que se llevarán a cabo.

Vas a necesitar incluir todos los datos principales, como: objetivo, descripción, límite, cronograma, entregas, quiénes son las personas responsables, valores del presupuesto, etc. 

1.1. Viabilidad técnica y económica

Después de definir el alcance, es hora de analizar la viabilidad técnica y económica del proyecto.

• Viabilidad técnica: hacer un análisis de las condiciones del terreno y verificar si todo está dentro de las normas y exigencias legales. La compatibilización de los proyectos es fundamental, especialmente en obras más complicadas, donde es necesario garantizar que todos los sistemas funcionen bien juntos. La capacidad de carga del suelo, la dirección de los vientos y la insolación son algunos de los factores que deben estudiarse detenidamente en esta fase.

• Viabilidad económica: es necesario hacer un presupuesto preliminar con composiciones de costo unitario y la productividad esperada. También es importante considerar diferentes escenarios financieros, como: posibles variaciones en los precios de los materiales o retrasos en la obra. 

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1.2. Levantamientos topográficos

Los levantamientos topográficos son esenciales para entender el terreno donde se llevará a cabo la obra. Pueden incluso utilizarse drones en la construcción civil para capturar detalles del lugar.

Estos datos son esenciales para el proyecto geométrico y para definir las curvas de nivel, que influyen directamente en la planificación del drenaje y de los cimientos.

1.3. Sondajes geotécnicos

Los sondajes geotécnicos proporcionan información sobre las características del suelo, fundamentales para el diseño de los cimientos. Un sondeo mal realizado puede comprometer la estabilidad de toda la obra. 

Por eso, se utilizan técnicas como SPT (Standard Penetration Test) y CPT (Cone Penetration Test) para evaluar la resistencia del suelo e identificar la presencia de acuíferos. Con estos datos, es posible diseñar cimientos que garantizan la seguridad y la durabilidad de la estructura, ya sea con pilotes, zapatas o radier, dependiendo del tipo de suelo.

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2. Proyecto arquitectónico 

El proyecto arquitectónico es el corazón visual y funcional de cualquier edificación. En él, se definen los diseños de los espacios, la estética, las aberturas, las circulaciones, la relación entre los espacios internos y externos. Este proyecto no trata solo de belleza o diseño, sino también de funcionalidad, accesibilidad y confort térmico y acústico.

El arquitecto necesita trabajar en conjunto con los ingenieros para garantizar que las soluciones propuestas sean viables desde el punto de vista estructural y estén en conformidad con las normas técnicas y regulaciones locales.

3. Planificación

Con los proyectos definidos, es hora de elaborar la planificación de la obra y el presupuesto dentro de esta serie de etapas de la obra. 

Lo ideal es usar la Estructura Analítica del Proyecto (EAP). Es un mapa visual, o diagrama, que detalla todos los elementos del proyecto. 

También garantiza que todos los involucrados tengan una comprensión común de lo que necesita hacerse, cómo y cuándo.

3.1. Identificación de las actividades

Es dentro de esta etapa de la obra que vas a listar todas las actividades necesarias, como excavación, cimentación, albañilería, instalación eléctrica, pintura, entre otras.

3.2. Definición de las duraciones

La definición de las duraciones de las actividades es una etapa importante, ya que impacta directamente en el cumplimiento de plazos, el control de costos y la calidad final del proyecto. Significa calcular el tiempo necesario para la conclusión de cada actividad identificada en el cronograma. 

El proceso requiere un análisis minucioso de los recursos disponibles, la complejidad de las tareas y los posibles riesgos asociados. 

Puedes hacerlo de varias formas: 

• Cronograma de obras: informa el tiempo detallado de las actividades del proyecto, sirviendo como una herramienta esencial para visualizar el flujo de trabajo. Permite identificar posibles superposiciones o brechas en las actividades planificadas y establece una base sólida para la monitorización y control del progreso del proyecto;

• Gráfico de Gantt: herramienta con representación visual del cronograma a través de barras horizontales. Cada una representa la duración de una actividad a lo largo del tiempo, facilitando la comprensión de la secuenciación de las tareas y la identificación de actividades que pueden ejecutarse en paralelo;

• Masterplan: documento estratégico que abarca la visión macro del proyecto, incluyendo hitos importantes, fases principales y entregables críticos. Las duraciones de las actividades estimadas alimentan el Masterplan, asegurando que el cronograma detallado esté alineado con los objetivos estratégicos y los plazos establecidos.

3.3. Definición de la precedencia

La definición de la precedencia entre las actividades no se limita solo a establecer una secuencia lógica basada en dependencias técnicas. Esta etapa de la planificación también involucra decisiones estratégicas que pueden impactar el avance y el éxito del proyecto.

Al planificar la secuencia de las tareas, es importante considerar no solo qué actividades dependen de otras, sino también cómo el orden elegido puede:

• Optimizar el uso de recursos: asignar mano de obra, equipos y materiales de forma eficiente para evitar ociosidad o sobrecarga;

• Reducir costos y plazos: identificar oportunidades para ejecutar actividades en paralelo o anticipar etapas que puedan acelerar la conclusión del proyecto;

• Minimizar riesgos: planificar la secuencia de modo que se reduzcan posibles retrasos o problemas que puedan surgir durante la ejecución;

• Atender a restricciones específicas: considerar factores como condiciones climáticas, disponibilidad de proveedores o permisos legales que puedan afectar el cronograma.

Por ejemplo, aunque técnicamente no sea posible instalar el techo antes de construir las paredes, estratégicamente puede ser ventajoso preparar simultáneamente las estructuras del techo mientras se levantan las paredes, siempre que esto no comprometa la calidad o la seguridad.

3.4. Generación del cronograma

El cronograma de la obra es una herramienta que distribuye las actividades a lo largo del tiempo, mostrando cuándo cada tarea debe comenzar y terminar. No solo ayuda a mantener la obra organizada, sino que también permite ajustes en caso de que ocurran imprevistos. Para ayudarte en esta parte, puedes usar softwares como: MS Project, Agilean y Prevision. 

Con Construct IN, es posible realizar el seguimiento de las obras comparando las actividades previstas en el cronograma con imágenes actualizadas del lugar. Esta verificación visual permite confirmar si las actividades planificadas se han ejecutado efectivamente según lo programado.

Con los conocimientos obtenidos de esta comparación, los gestores pueden identificar desviaciones entre lo planificado y lo real, permitiendo una respuesta ágil. 

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4. Presupuesto

El presupuesto de la obra es fundamental para garantizar que el proyecto se complete dentro del costo y la calidad esperada. 

4.1. Estudio de las condicionantes

Análisis de factores que pueden influir en los costos, como: las condiciones del terreno, la logística de transporte de materiales y la disponibilidad de mano de obra. 

4.2. Discriminación de los costos directos e indirectos

Listar todos los ítems que generarán costos directos en la obra, como: materiales, mano de obra y uso de equipos. Cada uno debe ser detallado según las composiciones de costo unitario. Puedes usar la tabla SINAPI para ayudarte. 

Los costos indirectos son gastos que no están directamente asociados a una actividad específica de la obra, pero son esenciales para el avance del proyecto. Incluyen gastos como: administración de la obra, instalaciones provisionales (oficinas y almacenes), seguridad, etc.

4.3. Levantamiento de cuantitativos

Es el proceso de medir y cuantificar todos los materiales y servicios necesarios para la obra. Por ejemplo, ¿cuántos metros cúbicos de concreto se utilizarán?

4.4. Cotización de precios

Esto significa buscar proveedores para la compra de materiales y servicios necesarios para la obra con las mejores condiciones de precio y plazo.

4.5. Gastos indirectos

Se aplica para calcular el precio de venta de la obra. El BDI incluye costos que no están directamente relacionados con la ejecución de las actividades, como: administración, impuestos, seguros y margen de ganancia. 

5. Preparación del lugar de la obra

La adecuada preparación del terreno y de las instalaciones provisionales garantiza que la obra pueda avanzar sin interrupciones, con seguridad y eficiencia. Además, un lugar de obra bien organizado facilita el control de materiales y el acceso a los diferentes sectores de la obra, contribuyendo a la fluidez y al cumplimiento de los plazos estipulados en el cronograma.

La movilización es el momento en el que se reúnen todos los recursos, como equipos, materiales y mano de obra, en el lugar de la obra. En esta fase, se instalan las instalaciones provisionales, que incluyen: alojamiento, depósitos de materiales, áreas de convivencia, etc. 

La preparación del terreno es una parte crítica de estas etapas de la obra que incluye terraplén, drenaje y obras de contención.

6. Ejecución y gestión de la obra

La ejecución es la fase donde la obra toma forma. Esta etapa incluye: cimentación, estructura, cerramiento y cubierta, instalaciones (eléctricas, hidráulicas, sanitarias) y acabados. Para garantizar que todo salga bien, necesitas preocuparte por hacer una buena gestión de obras.  

Una herramienta que puede ayudarte mucho en esto es Construct IN. Nuestra plataforma simplifica la vida del gestor de obras al reunir toda la información en un solo lugar.  Con ella, puedes seguir las actividades con total transparencia, centralizar información de RDOs, pendientes y apuntes de manera más fácil. 

Además, sigues la obra de forma remota con imágenes 360°, reduciendo la necesidad de visitas presenciales. La integración con BIM proporciona una gestión más precisa, ayudando a realizar la comparación entre el proyecto BIM y la ejecución de las obras en 360°.

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7. Finalización y entrega

En la fase de finalización se realizan las inspecciones y pruebas necesarias para garantizar que las obras cumplen con los estándares de calidad exigidos. Pruebas de estanqueidad, eléctricas y de carga son algunos de los procedimientos realizados para verificar la seguridad y la funcionalidad de los sistemas. Tras la aprobación en todas las inspecciones, la obra se entrega al cliente, con la garantía de que se han cumplido todos los requisitos.

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